Deutscher Wohnimmobilienmarkt in Bewegung

(Quelle: Deutsche Bundesbank)

Seit dem Jahr 2009 steigen die Preise auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt - insbesondere in den großen Ballungsgebieten. Ursächlich für die Belebung des Marktes dürften die guten Aussichten für Einkommen und auf dem Arbeitsmarkt sowie das niedrige Zinsniveau sein. Darüber hinaus fördert die Unsicherheit an den Finanzmärkten aufgrund der anhaltenden Krise die Flucht in die als sicher empfundene Immobilienanlage. Aus heutiger Sicht bleibt die Gefahr für Preisübertreibungen in Deutschland insgesamt gering, kann jedoch in regionalen Teilmärkten nicht ausgeschlossen werden.

Preise für Wohnimmobilien in Deutschland von 1995 - 2011

Für das Jahr 2011 ergab sich insgesamt in Deutschland ein Anstieg des Preisniveaus für Wohnimmobilien von 2,7 %. Jedoch entwickelten sich die Immobilienpreise regional sehr unterschiedlich: In 125 deutschen Städten erhöhten sie sich 2011 bei neuen Wohnimmobilien um 6,3 % und bei wiederverkauften Objekten um 4,9 %. Im Jahr zuvor lag der Anstieg noch bei 3,5 % bzw. 2,0 %. In den sieben größten Städten - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf - betrug der Preisanstieg für neue Wohnimmobilien im Jahr 2011 sogar 9,1 % nach 4,9 % im Jahr 2010. Die Preise für Objekte im Wiederverkauf legten 2011 um 7,0 % zu, nach zuvor 3,4 %. Im Gegensatz zu den Ballungsgebieten sind in den ländlichen Regionen stagnierende oder sogar rückläufige Preisentwicklungen zu beobachten.

Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreisentwicklung?

Es gibt sogenannte fundamentale Faktoren, die im Allgemeinen die Entwicklung von Immobilienpreisen beeinflussen. Hier sind in erster Linie die Einkommensentwicklung sowie demografische Faktoren, wie Altersstruktur, Anzahl der Haushalte oder Zu- und Abwanderung zu nennen. Darüber hinaus beeinflussen Konjunktur, Kreditangebot, Zinsniveau und steuerliche Faktoren das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien.

Schaut man sich die Entwicklung dieser Faktoren in Deutschland an, so stellt man fest, dass sie mit dem moderaten Anstieg der Immobilienpreise in Gesamtdeutschland im Einklang stehen: Die Einkommen sind nach einer eher schwachen Entwicklung im Zeitraum von 1999 bis 2007 in den vergangenen Jahren stärker gestiegen. Im Jahr 2011 nahmen die Bruttolöhne und -gehälter je Arbeitnehmer um 3,3 % zu. Das Zinsniveau befindet sich zudem auf einem historisch niedrigen Stand. Dadurch kann ein Immobilienkäufer bei gleichen Kosten einen höheren Kredit finanzieren.

Diese Fundamentalfaktoren erklären jedoch nicht in Gänze die höheren Preissteigerungsraten in den Ballungsgebieten. Hier dürften Sonderfaktoren eine wesentliche Rolle spielen, wie zum Beispiel das aktuell schwierige Anlangeumfeld. Die - auch vor dem Hintergrund der europäischen Schuldenkrise - herrschende Unsicherheit an den Kapitalmärkten und die niedrige Verzinsung traditioneller Spar- und Anlageformen, führen dazu, dass Immobilien stärker nachgefragt werden. Das gesunkene Vertrauen in das Finanzsystem seit Ausbruch der Schuldenkrise trägt ebenfalls dazu bei, dass Anleger verstärkt in Sachvermögen investieren. Da Immobilien - insbesondere in deutschen Großstädten - im Allgemeinen als sichere Anlage eingestuft werden, stehen sie im Fokus.

Wie können Immobilienpreisentwicklungen die Finanzstabilität gefährden?

Bei Preisübertreibungen, d. h. wenn die Entwicklung der Immobilienpreise nicht mehr mit fundamentalen Faktoren im Einklang steht, steigen bei einer anschließenden Korrektur der Preise die Risiken für Banken und damit letztlich für das Finanzsystem. Solange private Haushalte bei Preisrückgängen Wertverluste ihrer Immobilien tragen können, besteht zunächst keine Gefahr. Dies hängt jedoch maßgeblich vom Fremdfinanzierungsanteil und der Ausgestaltung der Kreditverträge ab.

In Deutschland ist der Anteil der Fremdfinanzierung bei Immobilienkäufen typischerweise geringer als im internationalen Vergleich. Das erhöht die Widerstandsfähigkeit der Kreditnehmer gegenüber deutlichen Preisrückgängen und senkt das Risiko eines Kreditausfalls. Gleichzeitig weisen die Kreditverträge in Deutschland in der Regel eine relativ lange Zinsbindung auf: 70 % aller Immobilienkredite haben eine Zinsbindung von über fünf Jahren. Dies schützt Kreditnehmer vor dem Risiko, dass sich ihre zukünftigen Belastungen aufgrund steigender Zinsen erhöhen. Wird jedoch während der Laufzeit nur ein geringer Teil des Kredites getilgt, besteht trotzdem das Risiko, dass sich ihre Belastung bei der Anschlussfinanzierung aufgrund gestiegener Zinsen deutlich erhöht. Insbesondere bei den aktuell niedrigen Zinsen ist die Gefahr gegeben, dass Kreditnehmer dieses Risiko unterschätzen.

Woran kann man Preisübertreibungen erkennen?

Mietrenditen für Eigentumswohungen in Deutschland von 1999 - 2011

Ein Indiz für mögliche Preisübertreibungen bietet der Vergleich der Immobilienpreise mit den Mietrenditen. Die Mietrendite gibt die jährlichen Erträge aus der Vermietung einer Immobilie im Verhältnis zu ihren Anschaffungskosten an. Steigen die Immobilienpreise stärker als die Mieten, sinken die Mietrenditen und damit verlieren Immobilieninvestitionen an Attraktivität. In den Jahren 2005 bis 2009 erhöhten sich die Mietrenditen aufgrund stagnierender Immobilienpreise und leicht anziehender Mieten. Seit dem Jahr 2010 steigen jedoch die Immobilienpreise stärker an als die Mieten, sodass die Mietrenditen sinken. Sollte sich dieser Trend fortsetzen, könnte das ein Indiz für Preisübertreibungen sein.

Inländische Wohnungsbaukredite von 2003 - 2011

Ein weiteres Anzeichen möglicher Preisübertreibungen kann ein starkes Kreditwachstum darstellen. Problematisch wird es insbesondere dann, wenn ein selbstverstärkender Prozess einsetzt, bei dem sich steigende Preise und wachsende Verschuldung gegenseitig bedingen. Er entsteht, wenn Immobilienkäufer weiter steigende Preise erwarten und dadurch ihre Bereitschaft zur Verschuldung steigt. In Deutschland ist die Gesamtverschuldung der privaten Haushalte in Relation zu ihrem verfügbaren Einkommen seit 2001 rückläufig und erreichte 2011 einen Wert von rund 95 %. Gleichwohl stieg die Nachfrage nach privaten Immobilienkrediten in den vergangenen zwei Jahren deutlich an. Verglichen mit dem Kreditwachstum in den 1990er Jahren blieb der Zuwachs an Wohnimmobilienkrediten im Jahr 2011 jedoch mit rund 1,2 % moderat.

Die weitere Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt muss sorgfältig beobachtet werden. Erfahrungen in anderen Ländern zeigen, dass es gerade in einem Umfeld niedriger Zinsen und hoher Liquidität zu Übertreibungen an den Immobilienmärkten kommen kann. Um Gefahren für die Finanzstabilität entgegenzutreten, können im Bedarfsfall verschiedene Instrumente eingesetzt werden. Denkbar sind beispielsweise Erhöhungen der Kapitalunterlegung oder Eingriffe in die Ausgestaltung der Kreditvergabestandards.