Selon les indications de la Deutsche Bundesbank, les prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne ont encore fortement augmenté en 2018. Les experts ont constaté que l’immobilier résidentiel en dehors des agglomérations était de plus en plus touché par ce phénomène. « Alors que la hausse particulièrement prononcée des prix de l’immobilier résidentiel dans les villes allemandes s’est légèrement ralentie, les prix en dehors des zones urbaines ont sensiblement augmenté par rapport aux années précédentes », peut-on lire dans le récent Rapport mensuel.

Les perspectives favorables en matière d’emplois et de revenus stimulent la demande

Selon la Bundesbank, la demande de logements, qui demeure élevée, s'est de nouveau principalement alimentée l'an dernier des perspectives de revenus favorables des ménages et de la très bonne santé du marché du travail. En revanche, les taux d’intérêt hypothécaires, qui n’ont guère augmenté en 2018, n’auraient pas apporté une contribution supplémentaire à la hausse des prix en facilitant l’achat d’immobilier résidentiel par les ménages.

Les experts de la Bundesbank ont constaté que l’offre supplémentaire de logements avait certes considérablement augmenté au cours de l’année passée, mais qu’elle ne pouvait pas satisfaire à la forte demande persistante, également alimentée par un intérêt accru à des logements situés en dehors des villes.

La demande de logements se déplace en partie vers la périphérie

Selon le Rapport, le marché a été principalement porté tant dans les villes en général que dans sept métropoles en particulier par le segment des logements en copropriété, même si la dynamique des prix a légèrement fléchi dans ce créneau jusqu’alors très attractif. Les prix des maisons ont par contre enregistré une hausse nettement plus forte que les années précédentes dans les zones urbaines. « Compte tenu du niveau désormais très élevé des prix d'achat des logements en copropriété et des maisons dans les villes, il n’est guère surprenant que la demande de logements s’est déplacée en partie vers la périphérie où les prix ont donc enregistré une tendance marquée à la hausse », ont expliqué les experts.

Ces derniers ont également constaté un élargissement régional en ce qui concerne l’évolution des loyers. Ainsi, l’augmentation des loyers pour les nouveaux baux tant dans les métropoles que dans l’ensemble des villes a été plus modérée que l’année précédente. En dehors des villes, les loyers ont toutefois crû de manière nettement plus forte que l’année précédente.

Les experts ont de nouveau observé des exagérations de prix dans les villes : « Alors que d’un point de vue macroéconomique, la dynamique des prix était dans la plupart des cas conforme à l’évolution des paramètres d’offre et de demande, les prix de l’immobilier résidentiel dans les villes étaient toujours nettement supérieurs au niveau qui semblerait justifié par les facteurs économiques et démographiques dans une perspective à plus long terme », écrivent les économistes. Ils estiment que dans les villes, les surévaluations sont de l’ordre de 15 à 30 pour cent. Des indicateurs standards comme la relation entre le prix d’achat et le loyer annuel font également apparaître une continuation des exagérations de prix prononcées sur le marché immobilier urbain.

D’après des calculs établis par la Bundesbank sur la base de données fournies par la société Bulwiengesa AG, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté dans les villes de 8,5 pour cent en 2018 et donc à un rythme similaire à la moyenne des trois années précédentes. La même chose vaut pour la dynamique de l'immobilier résidentiel à Berlin, Düsseldorf, Hambourg, Francfort-sur-le-Main, Cologne, Munich et Stuttgart. Dans ces sept métropoles, les prix ont augmenté de 9,5 pour cent en 2018.