Die Preissteigerungen bei Wohnimmobilien seit dem Jahr 2010: Einflussfaktoren und regionale Abhängigkeiten

Die Preise für Wohnimmobilien steigen in Deutschland seit dem Jahr 2010 deutlich. Ausschlaggebend hierfür ist eine Zunahme der Nachfrage, die über das im Rahmen einer konjunkturellen Belebung zu erwartende Ausmaß hinausgeht. Zum Umschwung am Wohnimmobilienmarkt hat beigetragen, dass in den vergangenen Jahren infolge des soliden Wirtschaftswachstums und der nachhaltigen Arbeitsmarkterfolge neue Zuversicht in die Leistungsfähigkeit der deutschen Wirtschaft entstanden ist. Nicht zu unterschätzen sind auch die Einflüsse der Finanz- und Staatsschuldenkrise. Hierzu dürfte das ausgesprochen niedrige Zinsniveau für Hypothekenkredite gehören. Außerdem erscheinen Investitionen in Immobilien wegen der sehr niedrigen Renditen von Alternativanlagen und angesichts des durch erhöhte Unsicherheit gekennzeichneten Finanzmarktumfelds in neuem Licht. Dies hat vor allem die Nachfrage nach Geschosswohnungen begünstigt.

Die Preissteigerungen haben sich bislang auf die städtischen Immobilienmärkte konzentriert. Dort könnte es gemessen an den längerfristigen demographischen und ökonomischen Einflussfaktoren
gegenwärtig Überbewertungen zwischen 5% und 10% geben. In den attraktiven Großstädten betragen die Abweichungen nach oben bis zu 20%. Hiervon sind vor allem Wohnungen betroffen. Demgegenüber scheinen sich die Preise für Einfamilienhäuser sowohl in den Städten als auch im ländlichen Raum nicht wahrnehmbar vom fundamental gerechtfertigten Niveau entfernt zu haben.

Inzwischen gibt es Hinweise, dass sich die Preissteigerungen von den Städten ins Umland ausbreiten. Die räumlichen Effekte können den Untersuchungen zufolge zum Teil auf Bestimmungsfaktoren
zurückgeführt werden, die über die regionalen Grenzen hinaus wirken. Da es überdies Evidenz für rein preisliche Übertragungswege gibt, kann nicht ausgeschlossen werden, dass überschießende Erwartungen oder Spekulationsmotive die regionale Ausbreitung von Preisimpulsen befördern. Zudem wird der Preisdruck auf den Wohnimmobilienmärkten kurzfristig aller Voraussicht nach nicht nachlassen. Dies liegt daran, dass die Angebotsausweitung trotz der kräftigen Zunahme der Wohnbauaktivitäten noch nicht ausreicht, um die zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen. Die Anreize für Investitionen müssen marktkonform ausgestaltet bleiben.

Vom Preisgefüge auf den Wohnimmobilienmärkten gehen gegenwärtig keine erheblichen makroökonomischen Risiken aus. Die beobachteten Preisbewegungen sind Ausdruck der verzögerten Angebotsausweitung. Mögliche Preiskorrekturen könnten zwar empfindliche Vermögensverluste bei den Haushalten verursachen. Das Wachstum der Immobilienkredite insgesamt ist aber weiterhin
wenig dynamisch.

Zu beachten ist schließlich, dass die hier vorgestellten Ergebnisse mit erheblichen Schätzungenauigkeiten verbunden sind. Dies liegt zum einen daran, dass die Datenlage im Bereich der Immobilienmärkte trotz substanzieller Verbesserungen in den vergangenen Jahren nach wie vor Lücken aufweist. Zum anderen besteht Unsicherheit über die Preiswirkung wichtiger Einflussfaktoren. Am aktuellen Rand betrifft dies vor allem die Zinsen.

Makroökonomische Ansätze zur Einschätzung der preislichen Wettbewerbsfähigkeit

Als Indikatoren der preislichen Wettbewerbsfähigkeit eines Landes werden aus makroökonomischer Perspektive üblicherweise reale effektive Wechselkurse verwendet. Diese sind insbesondere geeignet, Veränderungen der Wettbewerbsfähigkeit zu erkennen. Um aber die Wettbewerbsposition, also das Niveau der preislichen Wettbewerbsfähigkeit, einschätzen zu können, müssen sie zu einem angemessenen Richtwert in Bezug gesetzt werden. In der Praxis werden unterschiedliche Konzepte zur Ermittlung eines solchen Richtwerts verwendet, die auf verschiedenen wirtschaftstheoretischen Überlegungen beruhen.

Der aktuelle Monatsbericht stellt mehrere gebräuchliche Ansätze zur Beurteilung der Wettbewerbsposition eines Landes vor und diskutiert, inwieweit sie sich als Wettbewerbsindikatoren eignen. Der Schwerpunkt der Ausführungen liegt dabei auf einem auf dem Produktivitätsansatz beruhenden Indikator. Wird er – zusammen mit der Abweichung des Indikators der preislichen Wettbewerbsfähigkeit von seinem langfristigen Durchschnitt – zur Ermittlung der Wettbewerbsposition der deutschen Wirtschaft herangezogen, so weisen beide Indikatoren für Deutschland derzeit eher Wettbewerbsvorteile aus. Diese sind allerdings nicht so ausgeprägt, dass die internationale Konkurrenzfähigkeit der deutschen Wirtschaft in einem sich rasch wandelnden Umfeld ohne weitere Anstrengungen als langfristig gesichert angesehen werden könnte.

Eine auf dem Produktivitätsansatz basierende Einschätzung der preislichen Wettbewerbsfähigkeit lässt sich auf einen weiten Kreis von Staaten anwenden, darunter auch im wirtschaftlichen Aufholprozess befindliche Schwellenländer. Exemplarisch werden Ergebnisse für die Wettbewerbsfähigkeit der drei weltweit bedeutendsten Volkswirtschaften jenseits des Euro-Raums, also für die USA, Japan und China vorgestellt.

Internationale Kooperation auf dem Gebiet der Finanzsektorpolitik – der Finanzstabilitätsrat (FSB)

Im Finanzstabilitätsrat (Financial Stability Board: FSB) arbeiten Zentralbanken, Finanzministerien und Aufsichtsbehörden der wichtigsten Volkswirtschaften mit internationalen Finanzinstitutionen und Standard setzenden Gremien zusammen. Die Bundesbank ist ebenfalls Mitglied des FSB und hatte bereits dem Vorläufergremium Forum für Finanzstabilität (Financial Stability Forum: FSF) angehört. Der FSB analysiert laufend die Stabilität des internationalen Finanzsystems und treibt die Finanzsektorregulierung voran. Einem Auftrag der G20-Staats- und Regierungschefs folgend hat der FSB Anfang dieses Jahres eine stabile institutionelle Grundlage mit eigener Rechtspersönlichkeit, größerer finanzieller Autonomie und solider interner Governance erhalten.

Der FSB ist zentraler Ansprechpartner der G20 in Finanzsektorfragen und hat als solcher nun einen festen Platz in der internationalen Finanzsektorpolitik. Für die Aufarbeitung der Finanzkrise hat die G20 dem FSB eine Führungsrolle zugewiesen und ihn mit einer regelmäßigen Berichterstattung an die höchste politische Ebene beauftragt. Zu den wichtigsten FSB-Arbeiten gehören der Umgang mit systemrelevanten Finanzinstituten sowie die Verbesserung der Überwachung und Regulierung des Schattenbankensystems. Hierzu hat der FSB umfassende Regelwerke erarbeitet und treibt deren Anwendung konsequent voran. Diese sektorübergreifende Koordinierungsrolle des FSB verleiht der internationalen Finanzsektorpolitik eine neue Qualität.

Die FSB-Mitglieder haben sich verpflichtet, internationale Standards anzuwenden und vereinbarte Reformen konsistent und fristgerecht umzusetzen. Der FSB dringt auf die Einhaltung dieser Selbstverpflichtung und überwacht die Implementierung unter anderem mittels partnerschaftlicher Überprüfungsverfahren. Da die Empfehlungen des FSB rechtlich nicht bindend sind, bleibt die politische Unterstützung durch die G20 von entscheidender Bedeutung für den Erfolg des Gremiums und die regulatorische Aufarbeitung der Finanzkrise insgesamt.